今天（12月25日）中午，住建部官网公布了6部委联合印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。

“意见”指导范畴包括住房租赁市场、房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，将对全国住房租赁市场产生深远影响。

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引导“商改住”、“工改住”租赁

第七条：住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。住房租赁企业应当编制房屋使用说明书，告知承租人房屋及配套设施的使用方式，提示消防、用电、燃气等使用事项。住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的，应当取得产权人书面同意，使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。

解读——

“佛山万科违规被罚事件”后，今年11月15日，佛山市住建局曾发布关于加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知，拟禁止把商办类项目当做公寓进行销售，曾引发轰动。

自2017年以来，包括北京、上海、广州、天津、南京等十余个城市纷纷发布政策限制“商改住”。而这些政策的共同点便是：不得擅自将商业办公类项目改变为居住用途。

▲2017年至今年11月底，以来各城市出台限制“商改住”政策一览 来源：诸葛找房 （点开图片可放大）

综合多地调控政策来看，不得擅自改变为居住用途成为基本原则，另外，还有不少细则上的规范。如北京还规定最小分割单位不得低于500㎡以及二手商办项目出售必须全额付款等条目；成都等地侧重于公寓设计与宣传上进行管控。

不过，今年有城市悄然变化。继7月广州全面开放“商改住”后，12月12日，深圳市住房和建设局确认，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”政策。

业内人士指出，目前国内楼市最大的库存是商办物业。今天意见的出台，在“商改住”租赁部分开了更大的口，是否意味着政策对“商改住”管控的风向就此转变？

另外，“工改住”方面，已经有城市稍稍松绑。今年5月13日，深圳市就印发《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置办法》规定，由商业服务业用地变更为居住用地的，超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房。由工业、物流仓储用地等变更为居住用地的，住宅部分均建设为可销售的人才住房。

02

防范金融风险!“长租公寓”要小心了

文件第四条：防范住房租赁金融风险。对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

解读——近期，全国房地产市场最活跃的一个名词肯定是“长租公寓”，从租售并举开始，到最近2年的跑马圈地，再到爆雷。

今年7月，南京乐伽长租公寓爆雷，曾轰动一时，到了10月份出现大面积违约情况，租客和房东才发现，自己“被坑”了。

11月，喔客平台投资方——上海卧荣网络科技有限公司杭州分公司，涉嫌合同诈骗案，被杭州市公安局钱塘分局立案侦查。

在今天住建部明确发布的政策中：加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管，这是历史第一次！03

住房租赁合同，也需要办理网签

第五条：经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。……住房和城乡建设部门应当提供住房租赁管理服务平台数据接口，推进与相关企业业务系统联网，实现住房租赁合同即时网签备案。解读——上海市已于2018年7月1日起，全面实施住房租赁合同网签备案制度，国有土地上的住房租赁活动，均应按规定进行合同网签备案。

知名财经专家刘晓博指出，未来，租赁合同是否网签，会跟申请学位等挂钩，更具刚性约束力。不仅可以避免偷漏税，还可以强化对流动人口的监管，防止罪案的发生。

04租金贷收入占比不得超过30%！第九条指出：住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。解读——

guasn据见闻财经爆料，目前国内长租公寓运营商规模第二位的蛋壳公寓，租金贷合作的金融机构超过十几家，包括网商银行、微众银行、平安银行、中关村银行等，蛋壳公寓租金贷从金融机构获得资金的利率平均在6.5%左右。招股书显示，多数情况下，租户在支付第一月租金、服务费和押金后，金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓。过去，国家鼓励住房租赁行业后，大批热钱进入“长租公寓”行业跑马圈地，模仿P2P的玩法,爆仓的风险也正诞生于此。在长租公寓行业，租金贷是平台快速扩张的利器，合作的金融机构将租户的多月租金一次性打款给平台，租户每月向金融机构还款，而平台则可以把钱用于各种投资。如今，新规出台，“租赁行业”可以有杠杆（不得超过收入的30%），也就是说，可以适度借用金融，但不能过激。

05进一步收紧对租赁行业的管控意见第十条：直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。建立房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员和租赁房源数据库，加强市场监测。逐步实现住房租赁管理服务平台与综合治理等系统对接。解读——值得注意的是，前两天召开的“全国住房和城乡建设工作会议”明确提出，“加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台”。

根据部署，鼓励大城市率先建立上述平台建设，从长远看，未来房屋租赁征税将是一笔重要的地方财源。

06中介不得收差价，续约不得重复收佣金！意见第八条：房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。解读——在房产中介行业内，房产中介吃差价、收费灵活早已是公开的“秘密”了，此举有利于保护租户的合法权益。部分内容来源：住建部官网

来源：奶牛财经