来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；

作者：樱桃

昨天下午三点，深圳迎来了一场土地拍卖“盛宴”，5宗住宅用地同时挂牌出让，是深圳近十年来数量最多、总价最高的一次宅地供应。

深圳拍地，全国瞩目，75家房企参加，光保证金就交了1100亿，可见大家对这次深圳土拍的热情，因为深圳土地实在太少了，平常基本全靠旧改，新地供应及其缺乏，去年12月19日曾经推出一宗住宅用地，因拿地条件过于严苛，导致流拍，此外就一直没有新地供应。中海、金地这样总部在深圳的大房企，连续几年在深圳都无米下锅了，还有很多外来房企都想进入深圳。

看看今天土拍现场的人气，多年没有见到过这样的场景了。

在群里面直播的记者们都说，看着他们激烈报价，大家比开发商还紧张，好像从口袋里掏出几十亿的不是开发商，而是我们。

因为最后拍出来的结果全部达到价格上限：

1、广州越秀拿下宝安地块A122-0360宗地，总价59亿！可售住宅楼面价约5.6万/平。 配建人才房面积10810+新增8800平米。

2、龙光斩获龙华民治A817-0609宗地，总价65.85亿！可售住宅楼面价约6.7万/平！配建人才房面积14100+新增22600平米。

3、中海获得光明A510-0151宅地，总价54.08亿！可售住宅楼面价约4.2万/平！配建人才房面积25630+新增16700平米。

4、电建夺得光明A510-0152宅地，总价20.12亿！可售住宅楼面价约4.3万/平！配建人才房面积12400+新增6630平米。

5、创勇（平安）拿下坪山区G12107-8063宗地，总价24.71亿！可售住宅楼面价约2.4万元/平！配建人才房面积36300+新增4600平米。

等三年后商品房上市，价格怎么走？

要知道现在龙华这个地段新房才卖7万，光明房价也只卖四五万。

从今天土拍的结果来看，其实已经告诉大家，两三年后，房价只怕是易涨难跌了，但现在来看未来，真的太需要想象力了！在调控下，我想都不敢想。

今天第一块拍卖的是宝安西乡尖岗山土地，在土地竞拍时，5分钟结束拍卖，广州越秀地产直接以熔断价格拿下，59亿8百万，单价4.87万/平米。

然后转入竞拍人才房环节，举牌速度实在是太快，接着又是3分钟结束，最后越秀地产以再加建人才房8800平方米得手，人才房加建面积不到一倍，算下来可售楼面地价约5.886万元/平米。

在今天开拍之前，大家都有今年深圳的地王非尖岗山的这宗地莫属了，它肯定会比龙华的单价要高，因为本身从拍卖起始价来看，就定的比龙华的价格要高，可见政府对西乡这边价格的期望值要高一些。

但没想到最后开发商在龙华的拿地成本却要比尖岗山还高一万块！而且厮杀更为激烈！

这块地为什么拍的这么快呢？

因为旁边四年前就有地王在站岗了，所以开发商心里都很有数，反正再怎么拍都不能超过那个价太多，否则就要被套死。

2015年12月25日，泰禾与融创两大外来巨鳄，都削尖脑袋想杀进深圳，经过激战，最终泰禾拿下，拍出了全国的楼面价地王，79907元/m²。

泰禾尖岗山项目推广名叫深圳院子，创造了中国单价地王，也成为泰禾的滑铁卢。

当年拍完地时，泰禾地产董事长助理丁毓坤曾对媒体说，“非常看好深圳市场，预计2016年年底产品就会入市。如今近四年过去了，还不见入市。

前几天自媒体e天剑去现场看了下发现，泰禾楼面地价5.1万/平米的这块地相对低一点，所以先开始建了，目前在建营销中心，别墅差不多建到了两层，高层区还没建。

而楼面地价将近8万/平米的这块地，目前处于停工状况。

今天拍的价格，超过了泰禾便宜的那块3000元一平米，所以对泰禾来说，便宜的那块终于有了抬轿的，但仍比泰禾贵的这宗地要便宜2.4万一平米，可怜的是，泰禾依然要站岗好多年。

泰禾迟迟没有入市，首先是面粉贵了，其次也是跟产品限制有关，开发商可施展空间太窄，尖岗山是深圳的别墅区，泰禾项目成本那么高，必须走顶级豪宅路线才能卖出高价，但项目户型受9070限制（建面90m²以下户型占到70%），一边是别墅，一边是小户型，这种布局决定居住的人群结构两极分化，小户型本身就卖不起价赚不到钱，别墅也会卖的不好。

当然，今天出让的这宗地，依然受到了9070政策的限制！

我重点说说第二宗地，因为也是今天的单价地王，预示着深圳未来房价的一个想象力。

这宗地位于龙华红山CBD，位置很好，周边学位一般的次新二手房和新房都在七万多了。旁边有一个新盘卖7万，但卖了很久，断断续续到现在也没有卖完。

今天的土地都达到了竞拍上限，任何一块都有很多开发商去抢，但龙华这块地是今天厮杀最激烈的一块，整整拍了一个小时才结束，是5块地中时间最长的一块。

首先地段位置无可挑剔，房企都很垂涎，但价格吃下来又很难受，但从住宅价格上限看，倒是比尖岗山的便宜，所以溢价高低就体现在人才房上。以前人才房的配建面积，政府直接是要求配建多少完事，而现在变成竞拍，对深圳的人才房供给倒是件好事，但其实也是变相的拉高了商品房的土拍成本。

因为所有的人才房最后都是建好了无偿移交给政府，所以成本都要算在开发商里面。

为什么拍了一个小时才结束，开发商给人才房面积阶梯报价都是两百平米的往上加，就可以看出来大家都是很痛苦的，很纠结的，但是又不想放弃这块地，反映了开发商其实对龙华两三年后房价能涨到多少，大家心里也没底。

要知道上塘地铁站的金茂府是2016年的地王，当时5.67万的楼面地价，而且还有一个苛刻的条件，要求现房销售，所以资金成本也很高，到现在已经三年了都没开盘，因为周边次新二手房也就是六七万的价格，现在如果按照市场价开肯定是亏的。

金茂太需要一个新地王来给自己抬轿了，有趣的是，今天在前面竞拍阶段，金茂表现很抢眼，明显是来抬价的，但到后面金茂就退场了，要知道嘴里的这个地王都还没有套现呢，再来个地王，怎么吃的下啊。

金茂、中海、华侨城、华润、龙光疯狂叫价，龙光和中海苦苦争夺，因为中海都几年没有米下锅了，大家开玩笑说，再不拿地深圳公司都可以关门了。

但最后，经过135轮竞拍，人才房部分加建超过一倍的面积，比尖岗山还多，龙光以视死如归的姿态拿下了这块地，中海心碎一地。

总价65.85亿，本来单价是4.44万/平米，但人才房超出上限，原本只需要建14100平米，而实际上多拍出了22600平方米人才房面积，所以算上人才房36700平米，而普通商品房的建面是13.5万平米，再减去人才房面积3.67万平米，可售商品房面积就是9.83万平米，那楼面价就是6.7万/平米，但其中还6000平米商业面积可售，所以综合算下来可售楼面地价是6万/平米。

目前它周边二手房价格也只有七万多，虽然这次没有限房价，开发商到时候可以按市场价定价，在调控不放松的大背景下，按照开发商放慢开发入市的节奏，假如两年后开盘，最起码也要卖个八万才能保本吧？

我问了一个房企负责拿地的便宜，契税要三千一平，营销、管理成本在5000元左右，开发和所得税费在1万左右，建筑成本万科现在都是四千一平，还有资金成本。

这拿地真的太需要胆量，还需要对未来房价充满无限想象力！

龙光这么拼命，估计也是因为过去尝过地王的甜头。

2014年，龙光拿下龙华白石龙地王46.8亿元，为当年的龙华住宅地王，单价2.5万/平米；2015年9月，龙华红山商业地块，总价高达112.5亿元，亦是当年总价地王；2016年6月，龙光地产以140.6亿的总价拿下深圳光明新城综合体地块，晋升2016年全国总价地王。

龙光这三块地中，白石龙的项目在2017年最后一期卖到了7万多；红山龙光九钻虽然都是商业地产，但卖的价格也不低，成本不到2万，现在还能卖到六万多，利润都非常可观。光明玖龙台2.76万的楼面价，房价也卖到四五万，至少不用亏本。

所以龙光凭着过去的经验，不管对于单价地王还是总价地王，都是信心十足，对未来非常看好，我猜想龙光可能是觉得要用发展的眼光看未来，要用房价上涨的眼光看几年之后的价格。

龙光也是属于快周转的主，应该不会像泰禾一样停工，或者故意不开工的。

但不知道龙光打算卖什么价呢？

要知道现在关内后海卖10万带精装修的海境界开盘也只卖了7成，福田南山刚需新盘卖8万多的都卖的不好。

两年后行情会上升到一个新台阶吗？在调控不放松的情况下，我也不知道。

今天龙华宇宙中心的地很贵，而光明的地也很贵。竞争也异常激烈，叫价长达50分钟才结束，中海痛失第二块，只好在第三块上发力。最后主要是中海和华润在争夺。但中海志在必夺，今天不拿一块誓不为人，否则深圳公司真的只能下岗了。

华润尚且还有旧改项目可做，中海又没什么旧改项目，总部好歹也在深圳，总不能老是业绩为0吧，脸上也挂不住，恒大都挤到深圳来了，在坪山还搞出一个百万级的旧改项目开发了，所以土拍价格再高，中海也要闭着眼睛咽下去一个啊。

这块地总价54.08亿！可售住宅楼面价约4.2万/平！配建人才房面积25630+新增16700平米。

这宗地位置在光明来说确实是非常好，属于光明CBD。旁边的新房龙光玖龙台售价在5万出头，二手房比如2014年的光明大第目前均价在5.5万左右，深房传麒山在5万左右。

中海向来不会故意耽误工期，对这宗地的预期价格，一年半后，至少在5.5万-6万之间吧？

想想这土拍价格，我就浑身发抖。

光明地块一拍完，中海的海报立刻就出来了，业内都说，这海报早就做好了几个，哪一块中了，就拿出哪一个海报。

最后的两宗地就不点评了。

因为风向标主要就是最受关注的这三个地方，西乡是深圳西部的价值探索地，龙华和光明是北部的探索地。

假如两三年后，连西乡房价都能卖到八万，龙华卖到八万多，光明卖到六万多，那当下的房价还贵吗？

这是今天很多人看到土拍后的第一反应。大家都会跟当下的房价去做对比，高的土拍价往往会强化市场对房价上涨的预期。

但我真的无法想象，这几个地方涨到这个价，需要多么大的勇气

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