时令已入秋，金九银十的加持让深圳的楼市仍透着一股暖意。

8月末，深圳中洲湾公寓大卖，短短1个小时就有800套公寓被“认领”。其中，一个有意思的现象是，除了深圳本地人抢购，还有“飞的”过来抢购的。最为惊讶的是，从上海飞来的一位张姓先生，竟然一口气买了3整层共63套，勇夺成交英雄榜首位。

从这个数字看出，中洲湾公寓着实令人神往。毕竟该项目位于福田CBD区域，同时还是名副其实的海景房。

但与此同时，深圳的公寓热也悄然兴起，除了中洲湾公寓，我们还将陆续看到仁恒梦公寓、以及建发小巨蛋等。

那能透过中洲湾公寓来一窥深圳公寓市场吗？

1.需求与供给

2015 年下半年开始，深圳公寓市场进入 " 井喷期 "。据租赁平台合屋分析，近 100 家的行业参与者中既包括 you+、自如等全国性品牌，也有万科、招商等开发商，以及一系列当地创业品牌。对于运营商来说，深圳等一线发达城市的人口持续流入带来的旺盛租赁需求，以及年轻人的思想观念先进，成为其布局的两个主要原因。

据深圳住建局数据统计，截至 2017年底，深圳自有住房率为 34％，住房保障覆盖率也仅为 12％多一点。在这个人口超 2000 万、平均年龄不足 30 岁的移民城市，租房已孕育了规模超千亿元的市场。

在空间资源紧缺愈发成为深圳发展阻碍的今天，虽其在破旧立新方面有成功案例，但继续采用这一模式将耗费的时间及谈判成本均会越来越高，公寓成了重构城市生态的新可能。

万科高级副总裁谭华杰亦曾指出，如果要将公寓做成一门大生意，那便不仅仅是要解决大学毕业生和白领的居住需求，而是要努力创造更主流的居住产品，满足更广年龄阶段的居住需求，这也会成为考验之一。

因此，相关产业人士建议，在深圳城市更新和新释放土地项目中，应规划一定的公寓项目，满足商务服务业的需求。

2.公寓投资潮来了？

很多人在说，房产投资进入了慢牛时代！确实，房地产市场的暴富时代已经一去不复返，但眼下的房地产市场依然很“牛”，整体上行的趋势依然没有变！

7.31深圳楼市出台政策，公寓5年限售的时候，很多人惊呼：“买的公寓可能要砸在自己手上了”。这有点夸张，其实限售并不意味着公寓就不能投资了，只是投资的持有周期变长了，变成了中长线，要想短炒赚快钱的事不是可能了。

其实，公寓限售犹如一把双刃剑，一方面确实是遏制了短炒行为，但另一方面也有可能造成市场供货不足。

据数据监测显示，公寓新增供应方面，预售面积和预售套数正在下滑。2018年全年供应面积为133.51万平方米，比2017年下降0.36%，也是2014年后的首次下降。2019年上半年新增量下滑的趋势仍在持续，只有2018年同期供应量的29.85%，截止2019年6月底，深圳公寓可售量仅1.5万套，几乎只有住宅量的一半。

众所周知，深圳住宅限购是卡的很紧的，但深圳市场从来都不缺购买力。供应地不断缩水与购买需求地不断扩大，长久以往，不乏一些不错的公寓项目再掀火热局面。

3.投资公寓的两极分化

不过，楼市分化也是不可逆的趋势，也躲不过有涨有跌的命运。我们拉开10年来，来看看深圳公寓市场的风云变化。

2010年史上最严格的限购限贷政策开始，因为住宅市场限购，部分没有购房名额的投资客开始关注不限购不限贷的商务公寓。

2011年深圳有8个商务公寓在售，成交量达11.5万平。

2012年深圳商务公寓批售量翻倍，达52.2万平。

2013年深圳商务公寓成交量38.4万平，并出现了大面积的高端豪宅公寓，以深圳湾一号、深业上城、东海国际公寓等为代表。

2014年深圳楼市较平淡，有20个商务公寓在售，成交量和2013年基本持平。

2015年是让人印象深刻的房价大涨年，商务公寓成交量达73万平。

2016年深圳商务公寓成交量达92.9万平。

2017年深圳商务公寓供应面积134万平，全年共成交13973套，成交面积98万平，

2018年深圳商务公寓供应量依然维持在133.51万平的高位，同比去年下降0.36%，为近四年来供应量的首次下跌。

卖得好的公寓，都有着这样的特质：

1、核心的地段、占据核心资源。

2、优质的产品设计

●2018年9月，万科臻湾汇推出54套258平公寓，当晚全部售罄；

●2019年2月，华润深圳湾瑞府开盘，部分总价3000万的大户型公寓几乎秒光；

●2019年5月，会展湾·中港开盘推出1273套商务公寓，当天即卖出828套，进入持销阶段后不久非整售公寓更是直接售罄。

当然，卖得不好的公寓，也有它们的共性：

1、非核心地段

2、产品设计差强人意

●2018年10月开盘的深业泰富广场，开盘当天仅卖出4%左右；

●2018年11月开盘的蓝郡公馆，开盘当天去化率不到10%；

●2019年4月份开盘的深圳国际文化影视城 ，开盘当天去化率仅11%......

不同的公寓本身的应配置显然决定了自身的市场潜力，核心地段的公寓，具有好的景观资源，再加上装修豪华，居住舒适，这一类公寓跟一般地段普通公寓的差距将会越拉越大。

另一方面，从公寓的成交价格来看，也存在逐渐分化的现象。

2018年总价在300万以内的公寓成交占比为62.8%，达到了成交总量的六成，成交占比增加了14.4%。市场上成交最多的公寓，成交总价仍是集中在100万到300万之间，占比达到59.6%，比去年占比上升了15.1%。

除了成交总价集中化，面积也更加集中在小户型上，近七年来套均面积首次低于60平，套均面积为58.1平，同比下降17.1%，45㎡以下公寓成交占比上升了17.6%达到43.2%，成交占比遥遥领先，其他面积段的公寓成交占比均有所下滑，从结果上看，小面积低总价的公寓因为门槛低，获得了更多的市场空间。