日前（9月12日），为进一步规范和完善深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批工作,提高行政效率，深圳市规划和自然资源局起草了规范性文件《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》（征求意见稿），现予以公示。

主要创新

  深圳市规划和自然资源局于2018年启动《审批操作规则》的修编工作，并于于2019年2月形成《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批操作规则》（征求意见稿），征求委员会各处室、各管理局以及各区城市更新局意见，共收集了92条意见，深圳市规划和自然资源局根据意见收集情况，对征求意见稿进行了修订，修订完成后，形成《审批规定》及《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批操作规则》，其中，《审批规定》为规范性文件，《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批操作规则》为内部操作规程。

  《审批规定》提出的规程更系统全面、全覆盖各种情形以及更强调公共利益：

  ①在大量城市更新实践工作的基础上，进一步系统、全面地提出更新单元规划审批的操作规程。

  ②对更新单元规划管理过程中出现的更新单元规划制定、修改和调整三种情形均作出相应规定，实现更新单元规划管理三种情形的全覆盖。

  ③强调城市更新政策的公共利益属性，对申报城市更新单元规划涉及公共利益的部分提出明确规定。

  《审批规定》共二十六条，对更新单元规划制定、修改、调整以及规划成果的归档要求等作了详细要求。

  《意见稿》对原政策内容调整主要在以下几个方面：

  1.关于更新单元规划制定：《意见稿》规定更新单元规划的制定应符合城市更新计划、国土空间规划的要求；衔接落实法定图则和各项专项规划要求；符合《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市建筑设计规则》、《深圳市拆除重建类城市更新单元容积率审查规定》以及国家、省、市相关技术规范要求；对于规划统筹提出了新的要求，并规定外部移交公共设施用地不参与用地腾挪。

  在移交用地的功能与面积方面，《意见稿》规定在城市基础设施和公共服务设施满足《深标》要求且不影响使用功能的前提下，拆除范围内移交用地面积大于拆除用地面积的50%时，可适当酌减。

  2.关于更新单元规划修改：《意见稿》的调整主要分在三个方面，一是对原则上不修改更新单元规划的情形作了规定；二是提出了更新单元规划修改的审查要求；三是对更新单元规划修改的申报和审批流程作了详细规定。

  3.关于更新单元规划调整：《意见稿》首先规定了不予申报更新单元规划调整的三种情形：一是城市更新单元规划经批准未满两年的；二是城市更新单元内已签订土地使用权出让合同的用地；三是对于存在未批先建违法行为的城市更新项目，应对违法行为进行处理，按照规划确认程序完善相关手续，不再对城市更新单元规划进行调整。其次提出了更新单元规划调整的审查要求。

  官方解读

  《审批规定》共二十六条，主要内容如下：

  （一）第一章 总则

  该部分内容主要提出了起草《审批规定》的依据、适用范围，并明确了市规划国土部门、各区政府、各区城市更新机构的职责分工。

  （二）第二章 更新单元规划制定

  该部分为《申报规定》的核心内容，主要提出了更新单元规划制定的申报主体、申报材料、审批主体、审批流程及更新单元规划制定的要求，并对城市更新单元规划涉及公共利益的部分提出明确规定。主要体现在以下几方面：

  1、完善了更新单元规划的制定要求。更新单元规划的制定应符合城市更新计划、国土空间规划的要求；衔接落实法定图则和各项专项规划要求；符合《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市建筑设计规则》、《深圳市拆除重建类城市更新单元容积率审查规定》以及国家、省、市相关技术规范要求；对于规划统筹提出了新的要求，并规定外部移交公共设施用地不参与用地腾挪。

  2、对于移交用地的功能与面积进行规定，在城市基础设施和公共服务设施满足《深标》要求且不影响使用功能的前提下，拆除范围内移交用地面积大于拆除用地面积的50%时，可适当酌减。

  3、对更新单元规划制定的审批流程进行梳理，更新单元规划制定的审批流程如下：

  窗口收文—区城市更新机构审查—公示—报审批机关审批—公告—归档。

  根据城市更新单元规划制定内容，应报不同的审批机关审批：城市更新单元规划制定符合已批准法定图则强制性内容的，由区政府负责审批。除上述规定之外的其他更新单元规划制定，由区政府负责审查并报请建环委审批。

  （三）第三章 更新单元规划修改

  该章节分为三部分，一是对原则上不修改更新单元规划，的情形作了规定；二是提出了更新单元规划修改的审查要求；三是对更新单元规划修改的申报和审批流程作了详细规定。

  （四）第四章 更新单元规划调整

  该章节首先规定了不予申报更新单元规划调整的三种情形：一是城市更新单元规划经批准未满两年的；二是城市更新单元内已签订土地使用权出让合同的用地；三是对于存在未批先建违法行为的城市更新项目，应对违法行为进行处理，按照规划确认程序完善相关手续，不再对城市更新单元规划进行调整。其次提出了更新单元规划调整的审查要求。

  （五）第五章 其他

  该章节明确了规划成果的归档要求，并明确该《审批规定》的有效期限。

  政策原文

  深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定

  第一章 总则

  第一条 为进一步规范拆除重建类城市更新单元规划（以下简称“更新单元规划”）审批工作，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称“《实施细则》”）等规定，结合工作实际，制定本规定。

  第二条 本规定适用于我市更新单元规划制定、修改和调整的审批工作。

  本规定所称更新单元规划制定是指首次编制更新单元规划的情形。更新单元规划修改是指修改已批更新单元规划非强制性内容的情形。更新单元规划调整是指调整已批更新单元规划强制性内容的情形。

  第三条  市城市更新和土地整备局负责组织、协调、指导全市更新单元规划审批工作，拟定城市更新单元规划政策，组织编制相关技术规则、标准，制定管理规范。

  各区政府（含新区管理机构，下同）负责更新单元规划制定与调整的审议报批或者审批。

  各区城市更新职能部门负责更新单元规划制定与调整的审查、报批以及规划修改的审批，包括规划初审、规划草案公示及意见处理、规划公告、规划成果归档等相关工作，并做好相关政策解释与宣讲、规划数据统计及信访维稳等工作。

  第二章  更新单元规划制定

  第四条  更新单元规划制定由城市更新单元计划（以下简称“更新计划”）申报主体负责申报。

  第五条  更新单元规划制定的申报材料应包含以下内容：

  （一）《深圳市城市更新单元规划申报表》（详见本规定附件），需同时提供纸质和电子文件；

  （二）申报主体的身份证明材料：

  1. 属自然人的，提供身份证复印件（核原件）；

  2. 属法人的，提供社会信用代码证（或组织机构代码证）复印件、工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人（负责人）身份证明；

  3. 属非法人组织的，提供登记证明文件、经有关机关批准成立的批文材料复印件（与原件核对相符）及负责人身份证明；

  4. 法人、非法人组织委托代理人申报的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明；

  5. 自然人委托代理人申报的，应提供经公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明；

  6. 境外自然人、法人或非法人组织提交的身份证明须经公证部门公证、认证。香港和澳门的公证材料应由司法部颁发委托书并注册的中国委托公证人出具。

  （三）更新单元规划草案，需同时提供纸质和电子文件，并加盖规划编制单位公章。规划草案包括技术文件和管理文件，各阶段文件形式需符合《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》（以下简称《编制技术规定》）要求。提供的纸质图纸图幅不小于A3，比例尺不低于1:1000；电子文件应提供JPG和DWG两种格式文件，以及由城市更新单元规划标准化报批工具打包生成的电子成果（mdb文件）；

  （四）土地信息核查意见的复函；

  （五）城市更新单元规划设计合同；

  （六）规划编制单位资质证明材料；

  （七）非初次申报的应提交原审查单位核发的更新单元规划审查意见；

  （七）涉及历史用地处置的，应提交历史用地处置意见书；

  （八）涉及产业升级项目的，应提交市产业主管部门的产业专项规划批复；

  （九）涉及土壤环境风险的，应提交经区级环保部门备案的调查评估报告。其中，调查评估报告结论认为需要实施风险管控的，还应当提交经区级环保部门备案的风险管控方案；调查评估报告认为需要进行治理与修复的，还应当提供经专家评审通过并报区级环保部门备案的治理修复方案；

  （十）按照规定需要进行社会稳定风险评估工作的，应当提交社会稳定风险评估报告；

  （十一）需要提交的其他相关材料。

  前款规定的所有书面材料均应加盖申报单位（人）公章（印章）。电子文件应以光盘形式提供。

  第六条  更新单元规划制定应符合以下要求：

  （一）符合更新计划有关要求，且更新计划尚处于有效期内；

  （二）符合国土空间规划的强制性内容，符合基本生态控制线、水源保护区、黄线、紫线、蓝线、轨道保护区、航空管制区、海岸带、高压走廊、微波通道、文物、历史建筑和历史风貌区等区域的控制要求；

  （三）衔接落实法定图则和已生效专项规划关于用地性质、市政交通、公共配套、城市设计等方面的控制要求；

  （四）符合《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）、《深圳市建筑设计规则》、《深圳市拆除重建类城市更新单元容积率审查规定》（以下简称《容积率审查规定》）以及国家、省、市相关技术规范要求；

  （五）需要进行历史用地处置的，应在更新单元规划申报时或申报前申请按照《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》进行处置；

  （六）因规划统筹需要进行土地清退、用地腾挪、零星用地划入、外部公共设施用地移交等情形的，应划定更新单元范围，同时符合《编制技术规定》和相关规定要求。外部移交公共设施用地不参与用地腾挪。

  第七条 移交用地按以下原则依次确定功能及用地面积：

  （一）计划公告确定的公共利益用地（包括外部移交公共设施用地）。确需功能调整的，应结合规划主管部门意见研究确定，且需先行调整计划；

  （二）落实拆除范围内法定图则或其他法定规划规划的公共利益用地；

  （三）落实拆除范围内国土空间规划确定的公共利益用地；

  （四）依据建筑增量确需增配的城市基础设施、公共服务设施及其它公共利益项目；

  （五）在具备经济可行性的前提下，可视情况安排拆除范围周边已规划但难以实施的公共利益项目；

  （六）对于自身无新增需求的更新单元，鼓励配建学校、医院、养老设施等公共利益项目；

  （七）落实公共利益项目后的移交用地，在满足各项设施服务能力的前提下，可按法定图则主导功能规划住宅、工业、商业、办公等用途和指标，按规划审批程序一并报批。

  在城市基础设施和公共服务设施满足《深标》要求且不影响使用功能的前提下，拆除范围内移交用地面积大于拆除用地面积的50%时，可适当酌减。

  第八条 更新单元规划制定具备以下情形之一的，由区政府负责审批：

  （一）符合已批准法定图则强制性内容的；

  （二）不改变法定图则确定的用地性质和配套设施内容且公共利益用地面积不减少，规划容积符合法定图则规定或者仅额外增加产权移交政府或政府指定部门的公共配套设施面积，对以下情形作适当调整的：

  1、因规划统筹原因优化用地布局，调整公共绿地及配套设施用地边界和位置，调整地块容积率；

  2、按照《深标》或各类经批准的专项规划要求，增加公共绿地、公共配套设施的用地面积或建筑规模；

  3、道路方案主体线型、规模和功能与法定图则基本相符，仅对部分路口、横断面和交通节点进行微调或增加支路；

  4、在符合《深标》要求且有效使用面积不减少的前提下，将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场、文体活动场地、影剧院、菜市场及其他社区级公共配套设施改为附属建设； 

  5、因《深标》配套设施面积标准修订而减少法定图则确定的配套设施占地面积。

  除前款规定之外的其他更新单元规划制定，由市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会（以下简称“建环委”）审批。

  第九条 区城市更新职能部门在受理更新单元规划制定申报材料后5个工作日内对申报材料进行初审，材料形式、规划内容和深度不符合相关要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，区城市更新职能部门应在受理后15个工作日内按照有关规定完成审查。

  区城市更新职能部门应就申报材料征求相关部门意见，各部门应在5个工作日内依据职能向主管部门反馈书面意见。逾期不反馈意见的，视为无意见。区城市更新职能部门在收到相关部门的反馈意见后，按照有关规定进行审查，如涉及更新单元规划草案的重大修改或涉及信访维稳问题需要进行处理的，可函复申报主体修改规划草案或按照相关规定进行社会稳定风险评估工作。

  由区政府审批的更新单元规划制定，区城市更新职能部门审查通过后于5个工作日内在项目现场、机构办公场所和网站进行公示，公示的时间和地点应在深圳特区报或深圳商报上公布。草案公示时间不得少于30日，公示期间应当连续且不得中断，如因特殊情况中断的，应当重新进行公示。公示结束后，区城市更新职能部门应当对相关意见进行汇总和处理，按规定报区政府审批。

  由建环委审批的更新单元规划制定，区城市更新职能部门审查通过后报区政府审议，审议通过后按前款规定进行公示。公示结束后，由区政府对相关意见进行汇总和处理，按规定报建环委审批。

  公示结束后，如更新单元规划草案强制性内容有重大改变或有必要再次报会审议的情形，区城市更新职能部门应将修改后的规划草案及公示意见处理情况报区领导小组会议审议并再次公示。

  第十条 更新单元规划制定调整已批计划内容的，应先申请调整计划后再申报规划，但具备以下情形之一的，可由区城市更新职能部门按照计划管理有关规定组织完成更新意愿征集工作后，与更新单元规划同步公示、同步申报审批：

  （一）因校正技术误差（含坐标、现状地形图、放点、权属等误差）导致已批计划拆除范围变化的；

  （二）因城市基础设施、公共服务设施以及其他公共利益项目建设需要导致已批计划拆除范围扩大的（扩大后拆除范围内权属清晰的用地比例须符合计划管理相关规定）；

  （三）因规划统筹需扩大已批计划拆除范围，其扩大部分包含的开发建设用地不超过已批计划拆除范围面积的10%且不超过3000平方米的（扩大部分内权属清晰的用地比例须符合计划管理相关规定）；

  （四）在满足《深标》要求且计划公告的公共利益总用地面积和配套设施有效使用面积不减少的前提下，将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场、文体活动场地、影剧院、菜市场及其他社区级配套设施改为附属建设的；

  （五）在计划公告的公共利益总用地面积不减少的前提下，因《深标》某类配套设施面积标准修订而减少已批法定图则确定的配套设施占地面积的；

  第十一条 更新单元规划制定经区政府或建环委审批通过的，由区城市更新职能部门于5个工作日内在区政府网站进行公告。

  第三章 更新单元规划修改

  第十二条 对已批更新单元规划进行优化但不涉及已批准更新单元规划强制性内容的，可申请城市更新单元规划修改。

  第十三条 具备以下情形之一的，可无需申请更新单元规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定：

  （一）为校正技术误差（含坐标、现状地形图、放点、权属等误差），优化拆除范围、开发建设用地边界和配套设施用地边界；

  （二）在符合产业定位的前提下，将2014年1月1日《深标》颁布之前已批准更新单元规划且主导建筑功能为研发用途的地块用地性质由“一类工业用地+二类商业用地”修改为“新型产业用地”的；

  （三）修改建筑限高（更新单元规划批复中明确属于滨海地区、重点地区建筑限高或不得修改的除外）、停车位、出入口、建筑覆盖率、绿化覆盖率、退让用地红线距离等城市设计要求。

  第十四条 申请更新单元规划修改地块尚未确认实施主体的，由原规划申报主体申报；已确认实施主体的，由实施主体申报；已签订土地使用权出让合同的，由土地使用权人申报。

  第十五条 更新单元规划修改的申报材料应包含以下内容：

  （一）深圳市城市更新单元规划修改的说明；

  （二）申报主体的身份证明材料，详见本规定第五条第（二）款：

  （三）更新单元规划修改草案，格式要求详见本规定第五条第（三）款：

  （四）需要提交的其他相关材料。

  第十六条 更新单元规划修改应符合以下要求：

  （一）修改拆除范围、地块划分、开发建设用地边界、配套设施用地边界、支路线位的，捆绑拆除责任与贡献公共利益用地不减少；

  （二）增加配套设施用地面积和建筑规模的，应符合《深标》或各类经批准的专项规划要求；

  （三）修改单独地块建筑总量的，在地块主导用地性质及更新单元内分项建筑面积不变的前提下，调整幅度不超过10%；

  （四）修改实施分期的，应保障各分期利益平衡方案合理可行。并遵循公益优先原则，首期优先落实各项公共利益设施及用地；

  （五）更新单元规划已分期进行实施主体确认或签订土地使用权出让合同的，实施主体或土地使用权人只能申请对已进行实施主体确认或签订土地使用权出让合同的相应地块进行修改，且不得影响其他各期的利益。

  第十七条 区城市更新职能部门在受理申报材料后5个工作日内对申报材料进行初审，材料形式、规划修改内容和深度不符合相关要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，区城市更新职能部门应在受理后15个工作日内按照有关规定完成审查及审批。

  区城市更新职能部门审查通过后于5个工作日内在项目现场、机构办公场所和网站进行公示，公示的时间和地点应在深圳特区报或深圳商报上公布。草案公示时间不得少于7日，公示期间应当连续且不得中断，如因特殊情况中断的，应当重新进行公示。公示结束后，由区城市更新职能部门对相关意见进行汇总和处理后进行审批。

  更新单元规划修改经审批通过后，由区城市更新职能部门在5个工作日内于区政府网站进行公告。

  第四章 更新单元规划调整

  第十八条 对已批更新单元规划的强制性内容进行改变的，可申请更新单元规划调整。具备以下情形之一的，原则上不予调整：

  （一）更新单元规划经批准未满两年的；

  （二）更新单元内已签订土地使用权出让合同的用地。

  未批先建或未按图施工建设的城市更新项目经处理后，按照有关规定直接完善相关手续，不再进行更新单元规划调整。

  第十九条 申请更新规划调整的地块尚未进行实施主体确认的，由原规划申报主体申报；已进行实施主体确认的，由实施主体申报。

  第二十条 更新单元规划调整的申报材料应包含以下内容：

  （一）深圳市城市更新单元规划调整的说明；

  （二）申报主体的身份证明材料，详见本规定第五条第（二）款：

  （三）更新单元规划调整草案，格式要求详见本规定第五条第（三）款：

  （四）需要提交的其他相关材料。

  第二十一条 更新单元规划调整除应符合本规定第六条要求，还应符合以下要求；

  （一）调整更新单元计划方向的，应先调整更新计划，按《容积率审查规定》重新测算规划容积；

  （二）调整更新单元计划方向和规划容积的，应按照有关政策规定重新核定政策性用房及公共配套设施建设规模。

  第二十二条 区城市更新职能部门在受理申报材料后5个工作日内对申报材料进行初审，材料形式、规划内容和深度不符合相关要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，区城市更新职能部门应按照本规定在受理之日起15个工作日内完成审查。

  区城市更新职能部门审查通过后报区政府审议，审议通过后于5个工作日内在项目现场、机构办公场所和网站进行公示，公示的时间和地点应在深圳特区报或深圳商报上公布。草案公示时间不得少于30日，公示期间应当连续且不得中断，如因特殊情况中断的，应当重新进行公示。公示结束后，区城市更新职能部门应当对相关意见进行汇总和处理，按规定报建环委审批。

  公示结束后，如更新单元规划草案强制性内容有重大改变或有必要再次报会审议的情形，区城市更新职能部门应将修改后的规划草案及公示意见处理情况报区领导小组会议审议并再次公示。

  第二十三条 对于尚未完成移交工作的移交用地的规划功能及指标调整，按城市更新单元规划调整程序办理，由原规划申报主体提出申请，经区政府审查后报建环委审批；对于已完成移交工作的移交用地，其规划功能及指标调整按法定图则局部调整程序由市规划和自然资源局派出机构受理和办理。

  第五章 其他

  第二十四条 区城市更新职能部门应按规定将相关档案（包括过程文件、成果和公示文件等）报送市规划国土房产信息中心归档。

  第二十五条 各区应当在城市更新单元规划审批时上传电子数据，在审批完成后5个工作日内，将审批结果抄送市规划和自然资源局。市规划和自然资源局负责将相关信息组织纳入全市规划“一张图”综合管理系统。

  第二十六条 本规定自2019年*月*日起施行，有效期5年，原《城市更新单元规划审批操作规则》（深规土[2013]786）同时废止。