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深圳公寓能买吗?

  • 事长探盘
  • 2019-09-17 10:48
  • 40085
  • 责任编辑:深圳事长
8月末,深圳中洲湾公寓大卖,短短1个小时就有800套公寓被“认领”。其中,一个有意思的现象是,除了深圳本地人抢购,还有“飞的”过来抢购的。最为惊讶的是,从上海飞来的一位张姓先生,竟然一口气买了3整层共

时令已入秋,金九银十的加持让深圳的楼市仍透着一股暖意。

8月末,深圳中洲湾公寓大卖,短短1个小时就有800套公寓被“认领”。其中,一个有意思的现象是,除了深圳本地人抢购,还有“飞的”过来抢购的。最为惊讶的是,从上海飞来的一位张姓先生,竟然一口气买了3整层共63套,勇夺成交英雄榜首位。

深圳公寓能买吗?

从这个数字看出,中洲湾公寓着实令人神往。毕竟该项目位于福田CBD区域,同时还是名副其实的海景房。

但与此同时,深圳的公寓热也悄然兴起,除了中洲湾公寓,我们还将陆续看到仁恒梦公寓、以及建发小巨蛋等。

那能透过中洲湾公寓来一窥深圳公寓市场吗?

深圳公寓能买吗?

1.需求与供给

2015 年下半年开始,深圳公寓市场进入 " 井喷期 "。据租赁平台合屋分析,近 100 家的行业参与者中既包括 you+、自如等全国性品牌,也有万科、招商等开发商,以及一系列当地创业品牌。对于运营商来说,深圳等一线发达城市的人口持续流入带来的旺盛租赁需求,以及年轻人的思想观念先进,成为其布局的两个主要原因。

据深圳住建局数据统计,截至 2017年底,深圳自有住房率为 34%,住房保障覆盖率也仅为 12%多一点。在这个人口超 2000 万、平均年龄不足 30 岁的移民城市,租房已孕育了规模超千亿元的市场。

在空间资源紧缺愈发成为深圳发展阻碍的今天,虽其在破旧立新方面有成功案例,但继续采用这一模式将耗费的时间及谈判成本均会越来越高,公寓成了重构城市生态的新可能。

万科高级副总裁谭华杰亦曾指出,如果要将公寓做成一门大生意,那便不仅仅是要解决大学毕业生和白领的居住需求,而是要努力创造更主流的居住产品,满足更广年龄阶段的居住需求,这也会成为考验之一。

因此,相关产业人士建议,在深圳城市更新和新释放土地项目中,应规划一定的公寓项目,满足商务服务业的需求。

2.公寓投资潮来了?

很多人在说,房产投资进入了慢牛时代!确实,房地产市场的暴富时代已经一去不复返,但眼下的房地产市场依然很“牛”,整体上行的趋势依然没有变!

7.31深圳楼市出台政策,公寓5年限售的时候,很多人惊呼:“买的公寓可能要砸在自己手上了”。这有点夸张,其实限售并不意味着公寓就不能投资了,只是投资的持有周期变长了,变成了中长线,要想短炒赚快钱的事不是可能了。

其实,公寓限售犹如一把双刃剑,一方面确实是遏制了短炒行为,但另一方面也有可能造成市场供货不足。

据数据监测显示,公寓新增供应方面,预售面积和预售套数正在下滑。2018年全年供应面积为133.51万平方米,比2017年下降0.36%,也是2014年后的首次下降。2019年上半年新增量下滑的趋势仍在持续,只有2018年同期供应量的29.85%,截止2019年6月底,深圳公寓可售量仅1.5万套,几乎只有住宅量的一半。

众所周知,深圳住宅限购是卡的很紧的,但深圳市场从来都不缺购买力。供应地不断缩水与购买需求地不断扩大,长久以往,不乏一些不错的公寓项目再掀火热局面。

3.投资公寓的两极分化

不过,楼市分化也是不可逆的趋势,也躲不过有涨有跌的命运。我们拉开10年来,来看看深圳公寓市场的风云变化。

2010年史上最严格的限购限贷政策开始,因为住宅市场限购,部分没有购房名额的投资客开始关注不限购不限贷的商务公寓。

2011年深圳有8个商务公寓在售,成交量达11.5万平。

2012年深圳商务公寓批售量翻倍,达52.2万平。

2013年深圳商务公寓成交量38.4万平,并出现了大面积的高端豪宅公寓,以深圳湾一号、深业上城、东海国际公寓等为代表。

2014年深圳楼市较平淡,有20个商务公寓在售,成交量和2013年基本持平。

2015年是让人印象深刻的房价大涨年,商务公寓成交量达73万平。

2016年深圳商务公寓成交量达92.9万平。

2017年深圳商务公寓供应面积134万平,全年共成交13973套,成交面积98万平,

2018年深圳商务公寓供应量依然维持在133.51万平的高位,同比去年下降0.36%,为近四年来供应量的首次下跌。

卖得好的公寓,都有着这样的特质:

1、核心的地段、占据核心资源。

2、优质的产品设计

●2018年9月,万科臻湾汇推出54套258平公寓,当晚全部售罄;

●2019年2月,华润深圳湾瑞府开盘,部分总价3000万的大户型公寓几乎秒光;

●2019年5月,会展湾·中港开盘推出1273套商务公寓,当天即卖出828套,进入持销阶段后不久非整售公寓更是直接售罄。

当然,卖得不好的公寓,也有它们的共性:

1、非核心地段

2、产品设计差强人意

●2018年10月开盘的深业泰富广场,开盘当天仅卖出4%左右;

●2018年11月开盘的蓝郡公馆,开盘当天去化率不到10%;

●2019年4月份开盘的深圳国际文化影视城 ,开盘当天去化率仅11%......

不同的公寓本身的应配置显然决定了自身的市场潜力,核心地段的公寓,具有好的景观资源,再加上装修豪华,居住舒适,这一类公寓跟一般地段普通公寓的差距将会越拉越大。

另一方面,从公寓的成交价格来看,也存在逐渐分化的现象。

深圳公寓能买吗?

2018年总价在300万以内的公寓成交占比为62.8%,达到了成交总量的六成,成交占比增加了14.4%。市场上成交最多的公寓,成交总价仍是集中在100万到300万之间,占比达到59.6%,比去年占比上升了15.1%。

除了成交总价集中化,面积也更加集中在小户型上,近七年来套均面积首次低于60平,套均面积为58.1平,同比下降17.1%,45㎡以下公寓成交占比上升了17.6%达到43.2%,成交占比遥遥领先,其他面积段的公寓成交占比均有所下滑,从结果上看,小面积低总价的公寓因为门槛低,获得了更多的市场空间。


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